初始登記宗地圖 是什么意思

關于宗地圖問題的法律思考

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一、引 言

因為宗地圖表示的內容與土地權利主體當事人的利益發(fā)生沖突后遭引的爭議和訴訟現(xiàn)象時有發(fā)生。去年剛實施的《物權法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。??”。針對目前宗地圖制作和運用的現(xiàn)象，如果因為宗地圖問題引起土地權利人之間的法律糾紛和訴訟，作為宗地圖制作部門或者是土地登記部門是難以推脫相應的法律糾纏的。為此，引起了作者以下的一些法律思考。 一、宗地圖的法律問題

1、宗地圖的概念。在探討宗地圖法律問題之前，有必要先對宗地圖的概念有一個一致的認識。從土地登記角度理解，宗地圖是土地權利證書和土地登記檔案的附圖，現(xiàn)行《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》對宗地圖作了這樣的定義。從專業(yè)圖件制作的技術角度理解：宗地圖就是描述宗地位置、界址點線和相鄰宗地關系的圖件，它是在地籍調查、測繪工作的后階段，對土地權屬調查確定后測量的界址點坐標進行檢核，并經(jīng)確認準確無誤，并且在其他的地籍資料也正確收集完畢的情況下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地實際位置和有關情況的一種專用圖件。從上述概念理解，宗地圖就是土地登記的專用圖。

2、宗地圖的功用。了解了宗地圖的概念，知道了宗地圖是土地登記的專用圖件。但是，宗地圖在土地登記中究竟有哪些用途呢？這于這個問題也很重要。我們從土地登記中的實際作用看，宗地圖就是在土地登記時對于登記的內容無法用文字表述清楚部分的平面視覺反映。因為在進行土地登記時，往往用文字表述是不能夠詳細表示清楚宗地的權屬和土地要素等情況，還必須再配用圖件予以詳細表示，才能直觀、確切、明了地反映出土地的位置、數(shù)量、用途以及地上物等現(xiàn)狀情況。宗地圖內容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切。說到這里，還需要再延展一點內容，由于高科技的發(fā)展，目前地籍管理在一些地方已經(jīng)實現(xiàn)了全數(shù)字化。因此輔助土地登記內容的不僅僅是宗地圖，還有宗地內相關各要素的三維立體空間數(shù)據(jù)，這些經(jīng)過法定登記程序的宗地數(shù)據(jù)，與土地權利證書、宗地圖一起成為土地登記內容的法定依據(jù)。

3、宗地圖法律效力。法律效力也稱法律的適用范圍，是指法律對哪些人，在什么空間、時間范圍內有效。一般認為，法律效力包括對人的效力、空間效力和時間效力三個方面。為什么要講宗地圖的法律效力，主要是考慮到宗地圖其特有的雙重屬性。一方面，它有專業(yè)測繪技術規(guī)范的專業(yè)屬性；另一方面，它又有土地登記后的物權保護范圍的法律屬性。而宗地圖的法律效力主要是指后一屬性范疇。宗地圖的專用性決定了其必須是為土地登記服務，它與土地權利證書一起發(fā)揮作用。因此，我們從土地登記的相關法律效力去追溯宗地圖的法律效力問題比較容易看清。根據(jù)時間順序查閱，涉及土地登記的相關法律法規(guī)有：（1）土地管理法第十三條：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。（2）城市房地產(chǎn)管理法第三十七條：未經(jīng)依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓；第四十八條：房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理；（3）物權法第十七條：不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該項不動產(chǎn)的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；（4）今年剛實施的《土地登記辦法》第十六條：土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。因此，在這些法律、法規(guī)中所涉及到的土地權利證書上的附圖，應當與相應的土地權利證書的法律效力是相同的。也就是適用于土地權利關系人，是土地權利關系人之間發(fā)生紛爭的法律依據(jù)。

二、存在的問題

探究宗地圖問題的目的在于如何避免因為宗地圖內容問題而遭引法律糾纏，而談及宗地圖內容，我們不能避開專業(yè)性相對較強的有關宗地圖專業(yè)性的話題。

1、宗地圖要素問題。宗地圖要素提取一般有兩種情況：一種是在已有現(xiàn)成的地籍圖情況下，通過調查員實地對宗地的調查核實，如果地籍圖內容與實地現(xiàn)狀一致，即直接利用地籍圖制作宗地圖；另一種是在沒有地籍圖或雖有地籍圖但實地已經(jīng)發(fā)生很大變化的情況時，則根據(jù)地形、地籍測繪的技術要求進行實地測繪或實地修補測繪，并結合宗地調查結果再制作宗地圖。由于這二種方法都與地籍、地形測繪技術有關，而地籍、地形測繪技術針對的不僅僅是宗地圖要素，還有國土、城建規(guī)劃等管理部門的其它專業(yè)要素，有些地方甚至是一圖多用，圖上要素更多。如果在制作宗地圖時不對這些圖上的要素進行適當?shù)娜∩幔蛘邲]有進行仔細地核對，把圖上的要素全部都上宗地圖，最終作為土地登記內容予以登記注冊，想必是非常令人擔心的。以后一旦出現(xiàn)因為宗地圖表示的內容與土地權利主體當事人的利益發(fā)生沖突，并引發(fā)爭議和訴訟時，宗地圖制作部門或者土地登記部門都很難以推脫相應的法律糾纏。

2、宗地圖注記問題。地圖注記是地圖上文字和數(shù)字的通稱，是地圖語言之一。每幅專用圖件內的注記隨處都見，它是符號的組成部分。由于宗地圖特殊的用途，圖上的注記也就顯得非常重要。我們探究宗地圖法律問題的目的在于避免因為宗地圖內容表示問題而遭引法律糾纏。宗地圖的注記，小小的一些數(shù)字和文字非常容易讓人疏忽。如：宗地內有一幢三層樓的建筑物，其中一樓、二樓是合法建筑，三樓是違章建筑，在宗地圖測繪時，專業(yè)部門會比較重視按照專業(yè)測繪技術要求，全面真實地測繪該幢建筑物，卻往往會疏忽對該樓的違章情況調查。對于房屋的建筑材料結構，也僅僅是憑測繪人員測繪時對房屋的外觀情況作出判斷。最后制作圖件時，該樓房以“磚3”注記表示。對于這個“磚3”，從測繪的要求看，并沒有錯，但在土地登記時，如疏忽了這個違章情況的調查核實，沒有作出相應的登記說明，并予以登記注冊，頒發(fā)了土地權利證書。可想而知，該宗土地的法律效力將會引發(fā)什么樣的后果。宗地圖上注記內容很多，對于房屋的層次、結構，宗地內的空地，界址點編號，門牌號碼，以及用地單位名稱等，都有相應的注記說明。如果這些注記說明忽略了對于土地權利登記的需要，或者出現(xiàn)了矛盾沖突，直接影響了土地登記時對土地權利的表述，這就是非常擔心的，因為土地管理法第十三條規(guī)定：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

3、宗地圖制作的責任問題。根據(jù)對以往因為宗地圖問題而引發(fā)土地權利人之間的紛爭情況分析，由于宗地圖的專業(yè)性較強，又是土地登記的內容，所以對于發(fā)生了宗地圖問題的責任往往較難區(qū)分清楚和予以追究。而且由于這種原因，一方面成為解決糾紛和訴訟的一個瓶頸問題；另一方面，還是始終成為影響有關部門應當引起對宗地圖重視的一個重要因素。因為宗地圖它具有專業(yè)測繪的技術屬性和土地登記的法律屬性。由于這兩個不同的屬性決定了宗地圖必定要經(jīng)過多個制作環(huán)節(jié)和程序，并涉及兩個不同利益主體的部門，即專業(yè)測繪部門和權屬審核部門。一旦發(fā)生紛爭，往往在如何認定是測繪的制作責任還是登記的確認責任上難以分清。新《物權法》和《土地登記辦法》對此問題雖然有了原則性的區(qū)分，但由于傳統(tǒng)的習慣做法與貫徹執(zhí)行新法律、法規(guī)還有一個適應和磨合過程。 三、如何重視和防范

關于宗地圖問題的法律思考，還在于提醒大家能夠在日常的國土管理活動中如何避免和防范因為宗地圖問題而引發(fā)不必要的法律紛爭。

1、土地權屬調查中的注意事項。根據(jù)今年剛實施的《土地登記辦法》第九條規(guī)定： 地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。這就是說，今后對于宗地圖的權屬調查、坐標測量和圖件制作，一般都應通過土地權利申請人的委托，由專業(yè)的土地調查和測繪部門完成。責任上已經(jīng)得到明確，專業(yè)部門就應當認真對待。由于土地登記內容的復雜性和土地調查測繪的專業(yè)性，再加上土地權利申請人、土地登記部門、土地調查和測繪部門這三個利益主體的相對獨立性，應當在權屬調查活動中積極充分合作。作為土地調查和測繪的專業(yè)部門，首先應嚴格按照權屬調查和土地登記要求，除了全面領會和掌握申請人申請登記（變更登記）的內容，對申請人提交的土地資料進行一一核查外，還應當積極地與土地登記部門聯(lián)絡，全面了解和掌握該宗地的權屬變化情況以及其它的相關信息。按照《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》要求，查清申請登記宗地的位置、權屬、界線、數(shù)量和用途等基本情況，滿足土地登記的需要。專業(yè)部門只有完成這些土地登記的前期權屬調查工作之后才能對該宗地進行測繪或者修測。

2、宗地圖制作時應當注意的問題。根據(jù)宗地圖容易引發(fā)糾紛和訴訟的現(xiàn)象，主要存在于日常的土地變更登記、他項權利設定登記、集體土地所有權登記和農民宅基地使用權登記中。對于這些不同的土地登記，以及這些宗地范圍的基礎地籍圖測繪情況，專業(yè)部門在完成權屬調查后應當制作成宗地圖草圖，并將宗地草圖及時提交土地登記部門進行初審，如果土地登記人員認為有必要經(jīng)過實地核查時，還應當經(jīng)過登記人員的核查確認后再正式形成宗地圖。在這里，還需要提醒幾點：一是，對于基礎地圖信息化完成得較好的地區(qū)，制作宗地圖時對現(xiàn)有的基礎數(shù)據(jù)應當進行適當?shù)娜∩幔灰獙⑺械牡貓D信息都搬上宗地圖，否則就容易會產(chǎn)生意外事端。最后一點，由于宗地圖區(qū)別于其它圖件，具有專有的法律屬性，專業(yè)部門應當嚴格按照土地權屬調查、土地登記、土地測繪等專業(yè)要求，內部設立專門的檢查崗位進行嚴格的檢查把關。

3、土地權屬審核和登記審查環(huán)節(jié)。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記部門對受理的土地登記申請，主要進行權屬審核和登記審查，并辦理登記手續(xù)。在這三項工作中的前二項，作者認為除了對申請人提交的土地權源等相關文字材料進行審查和核對以外，更重要的應對宗地圖（包括宗地草圖）的要素、注記、說明等內容進行仔細審查，必須確保登記（經(jīng)辦人）意見與宗地圖表示內容一致，即二者的互補和相吻，實現(xiàn)土地登記內容的清楚表達。 4、注意對宗地圖初稿（宗地草圖）的管理?！段餀喾ā泛汀锻恋氐怯涋k法》都規(guī)定了：不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。因此，我們在進行土地登記時，對土地登記簿的建立和土地登記卷宗的整理，就要特別注意對宗地圖初稿的管理。一是注意保存該圖上的權屬調查者和審核者等人的原始簽名等內容；二是注意對該圖的收集整理，并隨土地登記卷宗裝訂入冊；三是建議該圖是否也應歸入土地登記簿內。

5、積極防范。隨著今后社會和經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地資源的稀缺性必定導致土地資產(chǎn)的快速增值。在《物權法》和《土地登記辦法》頒布實施以前已經(jīng)登記在冊的大量宗地，這些土地權利者必將非常重視對于其物權的維權意識。這些已經(jīng)申請土地登記的內容一旦與土地權利人的利益發(fā)生沖突后，土地權利人必定會以土地證書及宗地圖內容作出提出異議的根據(jù)。因此，我們相關部門應當要有積極的應對防范措施。首先，對這些已經(jīng)登記的宗地在進行證書查驗證時，登記人員應當對宗地圖的要素、符號、注記、說明等內容，一一核對，重新審核，如果發(fā)現(xiàn)問題，應當立即更換土地證和宗地圖。第二，在土地權利發(fā)生變更時，無論是哪種變更，都應當按照新法規(guī)定對宗地重新進行調查、修測，制作宗地圖，更新土地登記簿。第三，當發(fā)生因為宗地圖問題引起糾紛和訴訟時，應當實事求是，查明情況，分清責任，各自承擔相應的責任。

四、結束語

宗地圖的制作和運用是土地測繪和土地登記中的一個細致環(huán)節(jié)，由于其的專用性和雙屬性，以及關系的復雜性，是非專業(yè)人士一時難以探究的。所以對于宗地圖，比較容易讓人們忽視其重要的法律地位。本文提出，僅此旨意。由于時間倉促，在本文中提出的一些思考，作者沒有作很深的探究，比較膚淺，不一定正確，謹請大家給予指正。

宗地圖測繪需要什么資質

丁級是夠。。。但是宗地圖測繪資質你得考慮人家愿不愿意用宗地圖測繪資質你啊。。?！，F(xiàn)在競爭這么激烈。。。

建議用最低用丙級資質

測繪公司宗地測量的作用

要辦土地證，或者換土地證，就需要請有資質的測繪公司來測繪宗地圖。測出的宗地圖上反映了土地使用面積和土地上的房屋，還有周邊單位名稱，最后這張宗地圖會附在的土地證的后面。

宗地測量（ancestral land survey）是指以宗地為基本單位，對其位置、面積、權屬界線、界址點、建筑物和構筑物、土地利用類型等為內容所進行的地籍測繪工作。最終獲得宗地平面圖、界址點坐標及面積等數(shù)據(jù)和資料。

使用儀器

測繪儀器大致分為水準儀、經(jīng)緯儀、全站儀、GPS四類，但在我們宗地測繪當中常用的是全站儀，現(xiàn)就將全站儀如何使用的方法介紹如下：

1、在野外找到國家相應的等級點A；

2、并在已知點上安置腳架、對中、整平；

3、打開全站儀電源并再次進行電子整平；

4、安排占標人找到已知點B；

5、設置全站儀測站A跟后視B并照準后視B確定；

6、確定后開始進行碎布點采集，照準菱鏡中心按采集鍵即可。